Wyższe podatki dla landlordów. Co zmienia się na rynku nieruchomości w UK?

28 października 2026 r. kanclerz skarbu John Healey przedstawił w brytyjskim parlamencie Autumn Budget 2026. Dla właścicieli nieruchomości na wynajem najważniejszą informacją jest kolejna podwyżka podatku od dochodów z najmu – większa, niż zapowiadano w ubiegłym roku, i mogąca istotnie wpłynąć na rentowność prywatnych inwestycji.

Budżet przynosi także nowe rozwiązania dla osób kupujących pierwsze mieszkanie, potwierdzenie zasad tzw. mansion tax oraz zmiany w programach energetycznych. Nie wszystkie zapowiedzi oznaczają jednak dodatkowe koszty: część podatków pozostaje bez zmian, a nowe programy mieszkaniowe mogą wpłynąć na popyt na nieruchomości. Przyjrzyjmy się najważniejszym decyzjom i ich praktycznym konsekwencjom.

1Podatek od dochodów z najmu wzrośnie o 4 punkty procentowe

To najważniejsza zmiana dla osób posiadających nieruchomości inwestycyjne na własne nazwisko. W Autumn Budget 2025 ówczesna kanclerz Rachel Reeves zapowiedziała wprowadzenie od kwietnia 2027 r. odrębnych stawek Income Tax od dochodów z nieruchomości: 22%, 42% i 47%. John Healey poszedł dalej i podniósł każdą z tych stawek o kolejne 2 punkty procentowe. Obie podwyżki wejdą w życie jednocześnie – 6 kwietnia 2027 r.

Nowe stawki podatku od dochodów z najmu

Nowe stawki obejmą osoby fizyczne uzyskujące dochody z nieruchomości w Anglii, Walii i Irlandii Północnej. W Szkocji zasady ustalania stawek są odrębne.

Ile więcej zapłaci landlord? Przykładowe obliczenie

Załóżmy, że inwestor uzyskuje rocznie £25 000 dochodu z najmu, w całości opodatkowanego według stawki podstawowej. Przyjmujemy, że kwota wolna od podatku została już wykorzystana przy innych dochodach, i nie uwzględniamy dodatkowych ulg.

To oczywiście uproszczony przykład. Choć sama stawka rośnie o 4 punkty procentowe, kwota podatku zwiększa się aż o 20%. Ostateczne zobowiązanie zależy jednak od wysokości pozostałych dochodów, wykorzystanej kwoty wolnej, kosztów, dostępnych ulg i indywidualnej sytuacji podatnika.

Co z odsetkami od kredytów hipotecznych?

Właściciele nieruchomości finansowanych kredytem muszą uwzględnić również zasady ulgi od kosztów finansowania. W przypadku prywatnych landlordów odsetki od kredytu hipotecznego nie są odliczane od dochodu tak jak zwykłe koszty uzyskania przychodu. Zamiast tego obowiązuje mechanizm obniżenia należnego podatku (finance cost tax reduction), z określonymi ograniczeniami.

Od kwietnia 2027 r. ulga ta będzie liczona według nowej podstawowej stawki podatku od dochodów z nieruchomości, czyli 24%. Dlatego rzeczywisty wpływ podwyżki na landlorda spłacającego kredyt może się różnić od uproszczonego wyliczenia przedstawionego powyżej.

2Czy inwestowanie przez spółkę LTD będzie bardziej opłacalne?

Zapowiedziane zmiany ponownie zwracają uwagę inwestorów na wybór formy własności nieruchomości. Osoby fizyczne zostaną objęte nowymi stawkami Property Income Tax, natomiast spółki limited nadal rozliczają zyski z najmu w ramach Corporation Tax, którego standardowe stawki wynoszą:

• 19% dla spółek kwalifikujących się do stawki dla małych zysków;
• 25% według stawki głównej;
• pomiędzy tymi poziomami może mieć zastosowanie marginal relief.

Konkretna stawka zależy od wysokości zysków spółki i obowiązujących progów. Na pierwszy rzut oka opodatkowanie zysków w LTD może wydawać się korzystniejsze, szczególnie dla inwestorów w wyższych progach podatkowych. Nie można jednak porównywać wyłącznie stawek 19% i 24% czy 25% i 44%. W przypadku spółki trzeba uwzględnić także opodatkowanie środków wypłacanych właścicielowi, koszty księgowości, obsługi administracyjnej i finansowania oraz sposób wykorzystania wypracowanego zysku.

Czy warto przenieść istniejące nieruchomości do LTD?

Takiej decyzji nie należy podejmować wyłącznie na podstawie nowych stawek podatkowych. Przeniesienie nieruchomości do spółki może zostać potraktowane podatkowo podobnie do sprzedaży, co w zależności od okoliczności może oznaczać konieczność zapłaty Stamp Duty Land Tax i Capital Gains Tax oraz dodatkowe koszty refinansowania. Niektóre struktury mogą kwalifikować się do szczególnych ulg, ale nie należy zakładać, że będą one dostępne automatycznie.

3Stamp Duty i Capital Gains Tax – co pozostaje bez zmian?

W okresie poprzedzającym ogłoszenie budżetu w mediach pojawiały się spekulacje dotyczące reformy Stamp Duty oraz ewentualnej podwyżki podatku od zysków kapitałowych. Ostatecznie w Autumn Budget 2026 nie ogłoszono ani ogólnej obniżki, ani reformy podstawowych stawek Stamp Duty Land Tax przy zakupie nieruchomości.

Aktualne stawki Stamp Duty dla nieruchomości inwestycyjnych

Przy standardowym zakupie dodatkowej nieruchomości mieszkalnej w Anglii i Irlandii Północnej obowiązują następujące podwyższone stawki:

Stawki mają charakter progresywny – każda z nich dotyczy wyłącznie odpowiedniej części ceny zakupu. W Szkocji i Walii obowiązują odrębne podatki od transakcji nieruchomościowych.

A co z Capital Gains Tax?

Budżet nie wprowadził ogólnej podwyżki podstawowych stawek Capital Gains Tax od zysków ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych przez osoby fizyczne. Obecne stawki wynoszą 18% i 24%, zależnie od sytuacji podatnika i dostępnej części podstawowego progu podatkowego.

Wysokość podatku przy sprzedaży zależy jednak również od kosztów nabycia, dopuszczalnych wydatków, ulg i ewentualnych strat kapitałowych. Dlatego inwestorzy planujący sprzedaż powinni wcześniej obliczyć rzeczywisty zysk po opodatkowaniu.

4Mansion tax – dodatkowy podatek dla najdroższych nieruchomości

Od 1 kwietnia 2028 r. właściciele nieruchomości mieszkalnych w Anglii o wartości co najmniej £2 mln zostaną objęci nową roczną opłatą High Value Council Tax Surcharge (HVCTS), potocznie nazywaną mansion tax. Opłatę zapowiedziano już w 2025 r., a tegoroczny budżet potwierdził zasady jej wdrażania.

Ile wyniesie roczna dopłata?

Wysokość opłaty będzie zależała od wartości nieruchomości według cen z 2026 r. Co istotne, zapłaci ją właściciel, a nie najemca – opłata będzie pobierana przez lokalne władze razem z Council Tax.

Przewidziano również szczególne zasady dla pustostanów: nieruchomości pozostające puste i niezamieszkane przez co najmniej 12 miesięcy mogą zostać objęte 100-procentową dopłatą do samej opłaty HVCTS. Rząd zapowiada także system odroczeń, zniżek i zwolnień, których szczegóły określą odpowiednie przepisy.

5Your First Home – nowy program dla kupujących pierwszą nieruchomość

Jedną z najważniejszych nowych inicjatyw jest program Your First Home, który ma ułatwić zakup pierwszego domu lub mieszkania w Anglii. Rząd przeznaczył na niego £4,7 mld i zakłada wsparcie około 70 000 kupujących. Program obejmie kwalifikujące się nowe nieruchomości oferowane przez uczestniczących w nim deweloperów.

Jak będzie działał?

Kupujący będą mogli skorzystać z:

• wkładu własnego wynoszącego co najmniej 2,5% ceny nieruchomości;
• kredytu hipotecznego udzielonego przez uczestniczący bank;
• rządowej pożyczki udziałowej (equity loan) odpowiadającej 20% ceny nieruchomości;
• pięcioletniego okresu bez odsetek od pożyczki rządowej.

Dochód gospodarstwa domowego nie może przekroczyć £110 000 rocznie poza Londynem lub £140 000 w Londynie. Obowiązywać będą także lokalne limity cen nieruchomości, m.in. £650 000 w wewnętrznym i £500 000 w zewnętrznym Londynie.

Przykład zakupu nieruchomości za £300 000

Kupujący z minimalnym wkładem własnym może sfinansować transakcję następująco:

Warto pamiętać, że pożyczka udziałowa nie jest bezzwrotną dotacją – kwota jej spłaty zależy od wartości nieruchomości w momencie rozliczenia.

Kiedy program ruszy?

Rząd przewiduje następujący harmonogram:

• Do końca grudnia 2026 r.Wstępna rejestracja
• Luty 2027 r.Rozpoczęcie przyjmowania wniosków
• Kwiecień 2027 r.Pierwsze zakupy w ramach programu

Co to oznacza dla inwestorów?

Nowe możliwości zakupu mogą zachęcić część obecnych najemców do przejścia na własność. Z drugiej strony większy popyt na nowe domy i mieszkania może przełożyć się na ich ceny, szczególnie na rynkach z ograniczoną podażą. Office for Budget Responsibility ocenia, że program może nieznacznie podnieść ceny nieruchomości, a jego wpływ na ogólną liczbę budowanych domów będzie ograniczony.

Nie oznacza to jednak automatycznego spadku popytu na wynajem. Znaczenie programu będzie zależało od lokalizacji, dostępności kwalifikujących się nieruchomości oraz zdolności kredytowej kupujących.

6Inne zmiany, które warto obserwować

Autumn Budget 2026 obejmuje również kilka rozwiązań, które mogą pośrednio wpłynąć na rynek nieruchomości i koszty utrzymania mieszkań.

£100 wsparcia na rachunki za energię

Od stycznia 2027 r. kwalifikujące się gospodarstwa domowe w Anglii, zamieszkujące nieruchomości w przedziałach Council Tax A–D, otrzymają jednorazową płatność £100. To pomoc dla gospodarstw domowych, a nie dopłata dla właścicieli nieruchomości inwestycyjnych.

Zmiany w Warm Homes Plan

Rząd ograniczył dotacje kapitałowe na Warm Homes Plan o £1 mld, deklarując jednocześnie ochronę większości finansowania dla gospodarstw o niskich dochodach i sektora social housing. Dla landlordów efektywność energetyczna pozostaje ważnym tematem, zwłaszcza w kontekście planowanych standardów dla prywatnego sektora najmu. Warto jednak odróżniać cięcia w finansowaniu programów modernizacyjnych od samych wymogów dotyczących charakterystyki energetycznej nieruchomości.

Zmiany Stamp Duty od czynszu przy assured tenancies

Budżet potwierdza również zniesienie Stamp Duty Land Tax od czynszu w umowach typu assured tenancy w Anglii, w związku ze zmianami na rynku najmu. Nie chodzi tu o Stamp Duty przy zakupie nieruchomości, lecz o szczególne zasady opodatkowania czynszu w określonych umowach najmu – podstawowe stawki podatku od zakupu pozostają bez zmian.

7Czy wyższe podatki doprowadzą do wzrostu czynszów?

National Residential Landlords Association (NRLA) skrytykowało podwyżki podatków od dochodów z najmu, wskazując, że dodatkowe obciążenia zmniejszają rentowność inwestycji i mogą zniechęcać landlordów do powiększania portfeli nieruchomości. Podobne ryzyko dostrzega Office for Budget Responsibility.

OBR ocenia, że podwyżki mogą ograniczyć zainteresowanie nowych inwestorów wejściem na rynek najmu, a w dłuższej perspektywie zmniejszyć podaż dostępnych nieruchomości. Jeżeli liczba mieszkań na wynajem będzie rosła wolniej niż popyt, może to zwiększyć presję na wzrost czynszów.

8Co powinien teraz zrobić inwestor?

Najważniejsze jest przełożenie nowych przepisów na rzeczywiste liczby dotyczące własnych nieruchomości.

1. Przelicz dochód netto z najmu.Sprawdź, jaka część Twoich dochodów będzie podlegała stawkom 24%, 44% lub 49% oraz jak zmienią się dostępne ulgi.
2. Uwzględnij koszty finansowania.Jeżeli zbliża się remortgage, przeanalizuj rentowność przy różnych poziomach oprocentowania.
3. Porównaj inwestowanie prywatne z LTD.Warto rozważyć obie formy, ale na podstawie całkowitego opodatkowania i kosztów, a nie wyłącznie jednej stawki.
4. Sprawdź koszty kolejnych zakupów.Stamp Duty pozostaje istotną pozycją w budżecie inwestycyjnym, szczególnie przy zakupie dodatkowych nieruchomości.
5. Analizuj lokalny rynek.Zmiany podatkowe obejmują cały rynek, ale ich rzeczywiste skutki mogą wyglądać inaczej w Londynie, Manchesterze, Sheffield czy mniejszych miastach.